Nộp thuế thu nhập cá nhân là nghĩa vụ của mỗi người dù là cư trú hay không cư trú khi tham gia vào hoạt động mua bán và chuyển nhượng bất động sản.Vậy mức thuế thu nhập cá nhân khi bán đất hoặc chuyển nhượng nhà, đất được xác định như thế nào? Theo dõi nội dung bài viết dưới đây của Kaike để tìm ra câu trả lời chính xác nhất.

1. Đối tượng phải nộp thuế thu nhập cá nhân khi bán đất

Căn cứ vào điểm c khoản 5 điều 2 thông tư 111/2013/TT-BTC thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai là thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân. Người có thu nhập là người có nghĩa vụ nộp thuế.

Đối chiếu với quy định trên, khi mua bán nhà ở thì bên bán là người có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân, vì là người có thu nhập. Tuy nhiên, các bên được quyền thỏa thuận về người nộp.

Cụ thể, khi chuyển nhượng (mua bán) nhà đất thì người bán có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân bằng 2% giá trị chuyển nhượng.

 2. Cách xác định thuế TNCN chuyển nhượng đất

Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng công thức sau:

2.1. Đối với cá nhân cư trú

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng (từng lần) x Thuế suất 2%

Trong đó:

Giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng;

• Trong trường hợp hợp đồng không ghi đất hoặc giá đất thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định, thì giá chuyển nhượng đất là giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.
• Trong trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc được gắn liền với đất, được xác định theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định.
• Trong trường hợp cho thuê lại mà đơn giá cho thuê trên hợp đồng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì giá cho thuê được xác định theo bảng giá do UBND cấp tỉnh quy định.

Thời điểm tính thuế từ mua bán nhà, đất được xác định:

• Hợp đồng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng có hiệu lực;
• Hợp đồng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng.

Thuế suất: là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.

>> Chỉ 2.000.000đ – Tiết kiệm gấp đôi thời gian cho kế toán

2.2. Đối với cá nhân không cư trú

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng bất động sản x Thuế suất 2%

Trong đó:

• Giá chuyển nhượng bất động sản của cá nhân không cư trú: là toàn bộ số tiền mà cá nhân nhận được từ việc chuyển nhượng bất động sản không trừ bất kỳ khoản chi phí nào kể cả giá vốn.
• Thời điểm xác định thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản: là thời điểm cá nhân không cư trú làm thủ tục chuyển nhượng bất động sản.
• Thuế suất: là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.

3. Hồ sơ khai thuế TNCN khi bán đất

Cá nhân thực hiện kê khai các thông tin trong hồ sơ khai thuế TNCN khi bán đất dựa trên bản phụ lục được ban hành tại Nghị định 126/2020/NĐ-CP như sau:

• Tờ khai thuế TNCN theo mẫu 03/BĐS-TNCN.
• Bản sao có hiệu lực đối với CCCD/CMND/hộ chiếu.
• Hợp đồng mua bán hoặc chuyển nhượng đất, nhà ở. Trong trường hợp tài sản là nhà ở, đất ở theo hình thức được thừa kế hay trao tặng thì cần cung cấp các loại giấy tờ chứng minh tính hợp pháp của loại tài sản nêu trên.
• Tài liệu theo quy định của pháp luật đối với những trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán đất.

4. Các trường hợp được miễn thuế TNCN khi bán đất

Theo quy định tại Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC thì những trường hợp được miễn thuế TNCN khi có hoạt động bán đất hoặc chuyển nhượng tài sản bất động sản bao gồm:

• Chuyển nhượng tài sản giữa những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống,…
• Người chuyển nhượng đã có một tài sản là nhà hoặc đất thuộc lãnh thổ Việt Nam.
• Người được chuyển nhượng nhà, đất phải thuộc đối tượng cư trú theo quy định của pháp luật.
• Phải chuyển nhượng toàn bộ tài sản nhà, đất trong trường hợp chỉ có duy nhất một tài sản bất động sản.
• Tài sản được nhận theo dạng được thừa kế trong bản di chúc. 

Lưu ý: Bản di chúc phải đáp ứng được quy định của pháp luật thì mới có giá trị pháp lý và những nội dung có trong bản di chúc mới có hiệu lực.

5. Những câu hỏi liên quan đến tính thuế TNCN khi bán đất, bán nhà

5.1. Thủ tục miễn thuế TNCN khi bán nhà, bán đất như thế nào?

Để được miễn giảm thuế TNCN khi bán nhà, bán đất thì phải nộp bộ hồ sơ miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà, bán đất, bao gồm:

• Tờ khai thuế TNCN;
• Bản công chứng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu;
• Hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất;
• Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế.

Trình tự và thủ tục thực hiện

• Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ miễn thuế
• Bước 2: Nộp hồ sơ kèm hồ sơ kê khai thuế TNCN từ chuyển nhượng, mua bán nhà đất tại bộ phận Một cửa liên thông hoặc cơ quan thuế địa phương
• Bước 3: Cơ quan có thẩm quyền tiến hành xử lý hồ sơ
• Bước 4: Nhận kết quả do cơ quan thuế trả về

5.2. Làm thế nào để chứng minh cá nhân chỉ có duy nhất một tài sản bất động sản?

Cá nhân muốn chứng minh bản thân chỉ có một tài sản bất động sản duy nhất cần chuẩn bị hồ sơ như sau:

• Tờ khai thuế TNCN có chữ ký của người chuyển nhượng.
• Bản sao của giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng tài sản bất động sản.
• Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng tài sản bất động sản.
• Các loại giấy tờ căn cứ để làm thủ tục miễn thuế TNCN đối với trường hợp được miễn thuế theo quy định của pháp luật.

Trên đây là toàn bộ thông tin về thuế thu nhập cá nhân khi bán đất, bán nhà cũng như chuyển nhượng tài sản bất động sản mà Kaike gửi đến bạn đọc. Hy vọng những thông tin trên sẽ giúp bạn xác định số thuế TNCN cần nộp khi có hoạt động mua bán, chuyển nhượng nhà đất.

Các bài viết liên quan: 

Cách hạch toán thuế nhà thầu chi tiết năm 2023

Quy định về thuế môn bài cho thuê nhà mới nhất 2023

Lệ phí trước bạ nhà đất là gì? Cách tính lệ phí trước bạ nhà đất